10.26 가계부채 대책 정리, 고강도 대출규제 무엇이 달라졌을까?

지난 10월 26일에 나온 1026 가계부채 대책으로 DSR규제가 더욱 심각해질 듯합니다. 

 

DSR 의미는 아래 글을 참고해주세요 

LTV, DTI,DSR 도대체 뭐야? 매일 보는 대출용어 완벽정리

 

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1. 들어가기 전 정리

 - 가계부채 증가 속도가 너무 빠름으로 DSR 규제 조금 더 빨리 하고, 제2금융권도 적용하겠다. 원금도 같이 갚아주시되, 서민 실수요자는 불편없게 하겠다. 이를 위한 대출 증가세 제한 방안으로

   1) 상환능력 범위 내 대출 2) 원금도 같이 갚기 를 유도하겠다.

 

흠 그래서 어떻게 하겠다는 거지? 더 자세하게 알아봅시다.

 

1) 상환범위 능력 내 대출을 유도하는 방안입니다.

 

당신의 소득 중 40%이상을 대출 상환에 쓰지 마세요 (DSR 40% 규제)

DSR 40% 규제 기준

현재(21.11)는 1단계이므로, 전 규제지역에서 6억원 초과 주택으로 주택담보대출을 받으면 소득상관없이

소득대비 DSR 40%를 보겠다는 겁니다. 

또한 신용대출은 1억원이 넘으면, DSR 40%이상의 대출은 제한됩니다. 40%까지만 해준다는 의미입니다.

신용대출은 만기를 5년으로 보고 계산됩니다.

 

내년 1월부터는 주택가격이 6억원이 초과하지 않더라도, 주담대 신용대출 상관없이 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 40%이 적용됩니다. 아마 올해까지 6억원 이하 주택들이 빠르게 매도되지 않을까 싶습니다.

원래 2단계를 23년부터 진행하려 했으나 가계부채 증가세를 잡기 위해 1년 빠르게 22년부터 적용이 됩니다.

 

하지만! 다행히 전세자금대출은 대출 금액 기준에서 제외됩니다.

1026 가계부채 대책

전세대출이 내년도, 내후년도에도 계속 제외되는 것인지?

 - 분기별로 적정하게 안분되도록 유도할 계획.

 

즉, 금년은 제외되나 내년에는 약간은 규제할 가능성이 있는 것입니다. 수시로 확인이 필요할 듯 합니다.

 

2) 원금도 같이 갚아달라

나누어 갚기로 하신다면 대출을 더 해드립니다. 분활상환 약정시 10년 상환으로 DSR 계산

 

'21.7월부터 다음 세가지 요건 충족시 분활상환 인센티브를 적용하고 있습니다.

1. 별도의 거치기간 없음
2. 분기별 또는 월별 균등분활상환 대출(최장 10년) 구조
3. 분활상환금액이 총 대출액의 40% 이상

즉, 40%는 이자와 원금을 같이 갚고 60%는 만기에 갚아달라는 의미입니다.

이러한 건을 충족해서 분활상환 신용대출로 인정받는 경우, DSR 산정 시 실제만기(최장 10년)을 적용하여 일시상환 신용대출(산정만기 5년)에 비해 대출취급 가능 규모가 확대되는 효과합니다. 즉, DSR 산정할 때 만기를 늘려 적용하여 DSR 비율을 떨어트리게 해줍니다. DSR 비율이 떨어지면 받을 수 있는 대출액이 늘어남으로 인센티브 효과가 나타나는 것입니다.

 

이 두가지가 10.26 대출규제의 핵심입니다.

 

그렇다면 우리같은 서민 실수요자는 어떻게 해야 할까요?

 

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ㅇ 실수요자 대출 꿀팁

첫째, 불필요한 신용대출 없애서 담보대출 한도 높이기

 

예를들어, 연봉 5000만원 직장인 김씨가 신용대출 5000만원을 금리 4%로 받았다고 한다면, 신용대출은 만기 5년기준, 1년 이자 200만원, 1년 원금 상환 금액 1000만원(5000/5) 입니다.

DSR = (200+1000)/5000 = 22%

 

하지만 만약 주담대를 1.5억(3.5%)를 받는다면 만기 30년으로 계산됨으로,

DSR = (525+500)/5000 = 20.5%

 

즉 계산되는 만기 기간의 차이로 비슷한 DSR비율이더라도 주담대가 1억원의 대출을 더 받을 수 있습니다.

 

둘째, 고정금리 대출도 생각해 볼 것

 

지금같이 금리가 쌀 때 변동금리를 하다면 2~3년 뒤 금리가 올라간다면 힘들 수 있다.

평소라면 변동금리가 좋지만 장기적인 플랜 수립이 가능한 고정금리도 생각해볼 수 있습니다.

 

세번째, DSR 한도가 10%p 높은 2금융권 대출도 알아볼 것

 

현재 1금융권은 DSR 40%이지만 2금융권까지는 DSR 50% 적용이됩니다.

 

예시, <연봉 5000만원 직장인, 8억 아파트(LTV 40%, 금리 4%) >

 

A은행(3.2억 대출 신청 시) DSR계산 --> (1280+1067)/5000 = 47% > 40% 

// 1280 : 4% 1년이자, 1067 만기 30년 1년 원금 상환액

 

3.2억원이 아니라 2.6억원 대출가능

 

만약 은행이 아닌 2금융권인 보험사에서 똑같은 3.2억 대출을 한다면 50%미만이므로 3.2억 대출이 가능합니다.

 

보통은 은행이 대출금리가 더 싸지만 요새 같이 은행이 주담대 금리를 올리고 있는 상황에서는 가끔 보험사가 더 싼 경우도 있습니다. 현재는 대출상담사 통한 대출상담이 어려움으로 직접 창구를 방문해야 한다 합니다.

(삼성생명, 삼성화재, 교보생명 이런데가 좋다고..)

 

네번째, 만기가 긴 담보대출을 활용하자

 

40년같이 만기가 긴 담보대출도 있으니 잘 알아보고 활용하시는 방안이 있습니다.

 

※ 대출받을 때 주거래은행은 아무 의미없다.

지점마다 대출 규제가 다르고 다 차면 안해줍니다.

부동산에 대출상담사 연락처 받아 대출상담사를 통해 대출받는게 가장 좋습니다. 대출상담사 이용 수수료가 없다.

 

내년 대선에 따라 이 대출규제는 바뀔 것입니다.

대선 전에 집값을 잡기 위해 강력한 대출 규제를 하는 것이고, 대선 결과에 따라 대출 규제가 완화될 가능성도 있습니다.

내년 중순 이후 대출을 받아야 하는 분들은 정치적 상황을 계속해서 지켜봐야할 것 같습니다.

 

잦은 정책 변경으로 가장 고통 받는 것이 실수요자인것 같습니다.

 

집값올릴거면 월급도 올려주라~!!

 

모두 화이팅입니다

 

 

이상 주식맛집이었습니다.