아파트를 매수/매도 시 드는 비용은 단순히 아파트 가격뿐만이 아닙니다.
수도권 아파트 구매 시 부대비용만으로도 차 한대 가격이 나가게 되서 꼭꼭 여유자금은 필수입니다.
훗날 성공적인 부동산 투자를 위해, 주택 매수/매도 시 발생하는 부대비용에 대해서 알아봅시다!
주택 매수시 발생하는 7가지 부대비용 - 취득세/농어촌특별세/지방교육세/인지세/국민주택채권/등기수수료(증지대)/중개보수
주택 매도시 - 양도세
우선 매수시 발생하는 부대비용을 알아봅시다.
1. 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세
취득세란 자산의 취득에 대해 부과되는 지방세입니다.
취득세의 과세대상으로는 부동산, 토지, 건축물, 차량, 기계장비, 항공기, 입목, 광업권, 어업권, 골프/콘도/종합체육시설이용/승마/요트 회원권 등이 있습니다.
부동산 매매로 인한 취득세는 취득 시점일로부터 60일 이내에 납부하여야 합니다. 취득시점은 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.
부동산 매수시 취득세 세율
| 구분 | 매매금액 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 1주택 | 6억 이하 | 1% | |
| 6억~9억 | 1~3% | ||
| 9억 초과 | 3% | ||
| 2주택 | 8% | 1~3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 법인 및 4주택 이상 | 12% | ||
오피스텔의 경우 주거용으로 1억원 이상인 경우 주택수에 포함됩니다.
취득세에는 항상 따라다니는 세금이 있습니다.
농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)입니다. 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합쳐서 이야기하는 경우도 많습니다.
농어촌특별세는 농어촌의 산업기반시설의 확충에 필요한 재원 충당을 위해 내는 세금입니다. 이 세금은 증권거래같은 곳에서도 부과되는 세금으로, 소비가 발생할 때 조금씩 더 부담해서 농어촌 재원에 활용하는 것입니다.
지방교육세란 지방자치단체의 지방 교육 재정 확보를 위해 내는 세금입니다.
즉, 제가 인천에 집을 샀다면 "이제 인천시 주민이 되었으니 우리 시의 교육 환경 개선을 위해 세금을 내라!"해서 내는 겁니다. 허허
1주택자가 되는 경우 취득세, 농특세, 지방교육세 세율
| 구분(전용면적 기준) | 취득세 | 농특세 | 지방 교육세 |
합계세율 | |
| 6억 이하 | 85m2 이하 | 1% | 비과세 | 0.1% | 1.1% |
| 85m2 초과 | 0.2% | 1.3% | |||
| 6억~9억 | 85m2 이하 | 1~3% | 비과세 | 0.2% | 1.2~3.2% |
| 85m2 초과 | 0.2% | 1.4~3.4% | |||
| 9억 초과 | 85m2 이하 | 3% | 비과세 | 0.3% | 3.3% |
| 85m2 초과 | 0.2% | 3.5% | |||
부동산 매수시, 이를 일일이 계산기로 계산하실 필요는 없습니다. 요새는 디지털 세상~ 취득세 계산기를 검색해서 면적과 금액만 입력하면 아래와 같이 모두 알려줍니다.
네이버는 1주택자 기준으로, 다주택자는 이 부동산계산기를 이용하시기 바랍니다.
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생애 첫 주택 구매 취득세 감면
만약 만 20세 이상으로 처음으로 집을 구매할 때 딱 한번 받을 수 있는 혜택이 있습니다. 바로 취득세 감면 혜택! 와우
생애 첫 주택 취득세 감면 조건
- 주민등록상 세대원 모두 주택 소유 사실 무
- 세대합산 연소득 7천만원이하
- 1.5억 이하 전액 면제, 1.5억~3억원 미만(수도권 4억원) 50% 감면(오피스텔 제외)
- 취득일로부터 90일 이내에 전입신고 및 실거주 필요. 취득일로부터 3개월 내에 추가 취득하거나 실거주 기간 3년 미만에 되팔거나 임대, 증여할 경우 감면 받은 취득세는 추징대상이 되니 주의바랍니다.
- 적용기간은 2020.07.10 ~ 2023.12.31
즉, 현재 6억 이하 취득세는 1%이니, 수도권 주택 4억 구매시 최대 200만원의 취득세를 감면받을 수 있습니다.
그런데 사실, 수도권에서 4억이하의 아파트를 찾기가 어려운게 현실입니다만,, 넵 그래도 없는것보단 낫습니다.
2. 국민주택채권 매각손실 비용
국민주택채권은 부동산 매수자라면 반드시 매수해야하는 정부발행 채권입니다. 즉, 부동산 구매자들이 구입하는 채권대금을 정부 재원으로 조달하기 위한 것입니다. 하지만 보통 개인이 이 채권을 5년 만기동안 보유할 필요가 없어 대부분은 구입즉시 은행에 매각합니다. 그리고 매도 금액을 받는데 이는 매수 금액보다 작아 그 할인된 차액만큼이 '국민주택채권 매각손실(매도)비용' 또는 '채권매입료'가 됩니다.
할인율은 금리에 따라 매일 바뀝니다.
법무사 통해 채권 매도 시 알아두면 좋은 팁!
만약 법무사를 통해 하신다면 견적서를 받은 시점보다 등기치는 그 날 할인율이 더 작을 수 있습니다. 하지만, 법무사가 그걸 알려주지 않고 견적서에 나온 금액을 받고 차액은 먹을 수 있으니 잔금 당일에 국민주택채권 매입 영수증도 달라고 하는게 좋습니다.
3. 정부수입인지
쉽게 말해, 인지세란 재산의 권리이전이나 변동이 생겼을 때 부과하는 세금입니다.
부동산 매수시에는 이 가격을 참고하시면 됩니다. (2014.1.1 개정이 최신)
10억이하는 15만원, 10억 초과 주택 구매 시 35만원의 인지세가 발생한다고 생각하면 편할것 같습니다.
전자수입인지
다. 「보험업법」에 따른 보험업을 영위하는 자가 발행하는 보증보험증권, 「농림수산업자 신용보증법」 제4조에 따른 농림수산업자신용보증기금이 발행하는 채무의 보증에 관한 증서 또는 그
www.edoc-revenuestamp.or.kr
4. 증지대
증지대(등기신청수수료)란 등기 신청시, 법원등기소에 납부하는 수수료로 실거래가와 관계없이 1.5만원입니다.
전자등기시 1.3만원, 공동명의일 시 2배입니다.
등기는 셀프등기와 법무사를통한 등기 2가지 방법이 있습니다.
법무사를 통해 하는 방법은 보통
1. 거래 부동산에서 소개를 받는다
2. 대출을 실행하는 은행에서 소개 받는다
3. 법무통 어플을 이용한다
등이 있습니다.
셀프등기로 하면, 법무사 비용도 안들고 물론 좋지만 여러 절차가 복잡하고 직장을 다니면서 하기에는 무리가 있기에 보통 법무사를 많이 이용한다 합니다.
5. 등기 법무사비용
법무사를 이용한 등기시, 법무사마다 비용이 달라 여러 법무사에게 견적서를 받고 비교하여 협의해야합니다.
보통은 법무사 비용은 20~50만원으로, 각 법무사마다 다른 비용을 측정하고 있으니 공과금부분의 항목을 잘 보고 소위 호구가 되지 않도록 해야합니다. 절대적으로 아파트 매매가격이 비싸다고 수수료가 높아지는 것은 아닙니다.
매매시 발생하는 필수 5가지항목(취득세, 지방교육세, 증지대, 인지대, 국민주택채권)을 제외한
채권대행료
제증명
교통비
등록신고비
열람등본
등등 등의 항목이 견적서에 적혀있을 때, 법무사분들도 사업을 하시는분들이니 수익 창출은 당연하지만 과도하게 측정되어있을 경우 서로 정중하게 상호간 합의가 필요합니다.
6. 중개보수(중개수수료)
중개보수는 계약전에 미리 협의하는게 좋습니다. 상한요율은 최대기준으로 그 금액이 한도액을 초과할 수는 없습니다.
만약 4억원의 집 거래 시, 중개보수는 상한요율 0.004를 곱한 160만원입니다. 중개사는 이 금액을 매수인, 매도인에게 각각 받습니다. 중개보수 또한 계산기가 있어서 직접 계산하실 필요는 없습니다 :)
한국공인중개사협회
공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방
www.kar.or.kr
부동산 매도시 가장 크게 발생하는 부대비용은 양도세입니다.
0. 양도소득세란?
양도소득세란 부동산(토지, 건물) 등의 권리를 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 즉, 재산에 대한 소유권을 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 발생합니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정 신고 및 양도소득세를 납후애햐 하며, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.
양도가액, 취득가액 기준은 재산마다 상이합니다.
토지와 개별주택의 경우, 국토교통부의 개별공시지가 및 개별주택가격을 적용
일반건물, 공동주택은 국세청의 기준시가를 적용해 계산됩니다.
양도세 계산은 아래 링크를 이용하시면 됩니다.
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
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양도소득세 과세 기준은 아래와 같습니다. 과세표준은 매수했을 때 금액 - 양도금액-부대발생비용을 뺀 양도차익에 공제금액을 뺀 금액입니다. 하지만! 9억원이하 1주택 2년이상 거주 시, 양도세가 비과세이므로 세금을 잘 계산해서 실거주 여부를 판단해야합니다. 양도세 계산은 세율 외에도 계산기를 돌려보면 조건이 많으니 꼭 계산기를 사용해서 매수,매도 시점을 판단하시길 바랍니다.
다주택자 양도세 중과 정책
2020.07.10 발표된 부동산 대책에 따라 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율이 40%에서 70%로 인상되고 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본 세율에서 60%로 인상됩니다.(1주택자도 포함) 또한, 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 2주택자는 20%, 3주택 이상인 자는 30%의 양도세를 증과하오니 주의바랍니다.
아파트 구매 시 생각해야 할 비용이 이렇게나 많네요
모두 성공적인 재테크 하시길 바랍니다-!
이상 주식맛집이었습니다.
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