LTV, DTI, DSR이란? 매일 보는 대출용어 완벽정리

안녕하세요, 주식맛집입니다.

 

요새 부동산 기사를 보면, 투자과열지구와 주택담보대출과 함께 항상 같이 나오는 단어인 LTV, DTI 과연 무엇일까요??

맨날 들어도 뒤돌면 바로 까먹는 용어들을 정리해봅시다!

 

보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 하지만 금융회사는 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 구입할 주택의 가격과 상환능력, 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있습니다.

 

​대출금액 제한 기준에는 대표적으로 LTV, DTI, DSR 이렇게 3가지가 있습니다. 결론부터 말하면 이것입니다!

구분	정의	예시
LTV	대출액 / 주택가격	집값 10억, 대출가능액 3억이면 LTV는? 30%
DTI	담보대출 상환액 합계 / 총소득	담보대출 상환액 1800만원 자동차 할부금 360만원 신용대출 1억(5%) 소득 6000만원 DTI는? 30%=(1800/6000)
DSR	(담보대출 상환액 합계  + 기타 부채 상환앱 합계) / 총소득	담보대출 상환액 1800만원 자동차 할부금 360만원 신용대출 1억(5%) 소득 6000만원 DSR은? 77.6%  = (1800+360+2500)/6000

여기서 신용대출의 상환액은 아래 기준을 따릅니다.

• 신용대출 상환기간 기준 : DSR 1단계 10년/ 2단계 7년/ 3단계(22.7 이후) 5년.
• 즉 신용대출 원리금을 더 크게하려고 기간을 줄임.
• 여기선 3단계 5년으로 계산해보자.(1억/5년 = 2000만원, 5% 이자 500만원) 즉 1년에 원금+이자 2500만원
• 예시) (1800+360+2500)/6000 = 77.6%

그럼 하나씩 더 자세히 알아볼까요?

대출금액 제한 기준

​LTV는 집값대비 얼마나 대출해주겠다.

① LTV(Loan To Value ratio: 주택담보 대출비율): 40~70%로 제한

LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 즉, 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다. 아파트 같은 경우 KB시세 기준으로 설정 되는 반면, 빌라다 다세대 주택은 감정가를 기준으로 설정됩니다. 빌라나 다세대 주택은 거래가 많지 않기에 감정가를 기준으로 설정됩니다.

예를 들어 10억인 주택의 LTV가 70%라면 7억까지 담보대출이 가능합니다.

 

DTI는 소득대비 얼마나 대출해주겠다.

② DTI(Debt To Income: 총부채 상환비율): 40~70%로 제한

DTI는 대출금 원금과 이자가 대출이용자의 연소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산됩니다. 연간 대출 상환액은 '모든 주택 담보대출 원리금+기타 대출이자' 입니다.주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다.

예를 들어, DTI가 60%인 경우, 연소득이 5천만원인 개인의 대출 가능 금액은 60% X 5천만원 = 3천만원입니다.

신규주택 대출의 원리금과 기존 주택의 대출이자, 기타 기존 대출 이자를 모두 합쳐서 3천만원 미만이면 대출이 가능하다는 의미입니다. DTI가 낮을수록 대출 가능금액이 적어지겠죠?

 

더 자세한 계산은 원리금계산시를 사용하시면 바로 계산이 가능합니다.

부동산계산기

 

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③ DSR(Debt Service Ratio): 총부채상환 능력비율

그렇다면, DSR은 무엇이냐? DTI만으로는 집값이 잡히지 않고 부채가 계속 늘어나니 더 강력한 규제입니다. DTI는 주택담보대출의 상환액만 봤다면 DSR은 기타 부채 상환액까지 합계에 더해버립니다! 즉, DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.

이때 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액이에요. 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있습니다.

*제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등

 

DSR 단계에 대해 자세히 알아봅시다

DSR 단계	1단계	2단계	3단계
시행일	2021년까지	2022년 1월~6월	2022년 7월 이후
규제내용	연간 부채 원리금 비율 연소득의 40%까지 (제2금융권은 60%까지)	연간 부채 원리금 비율 연소득의 40%까지 (제2금융권은 50%까지)
주택담보대출	전 규제지역 6억원 초과	<주담대> 전 규제지역 6억원 초과 <신용대출> 1억원 초과 + 총 대출액 2억원 초과	<주담대>든 <신용대출>이든 총 대출액 1억원 초과
신용대출	1억원 초과
신용대출 상환기간 계산 기준	10년	7년	5년
DSR 계산시 제외대는 대출	분양주택 중도금 대출 / 재건축 재개발 이주비 대출, 추가분담금 중도금 대출 분양오피스텔 중도금 대출/ 3백만원 이하 소액 신용대출 / 서민금융상품(햇살론 등)/ 전세자금대출 / 주택연금 / 보험계약대출 / 예적금담보채루 / 할부 리스 및 현금서비스
DSR규제에서 제외대는 대출	디딤돌대출 보금자리론

* 전세자금대출은 내집마련하면 어차피 회수니까 계산에서 제외

 

나에게 적용되는 대출제한은?

 

① 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확인하기

주택담보대출을 받기 전, 본인이 주택구입을 원하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 확인할 필요가 있습니다. 현재 서울은 16개 구가 투기지역으로 지정되었습니다. 투기과열지구는 서울 전 지역이 포함된다고 합니다.

 

2020년 기준이며 수도권은 변동없음

② 해당지역 LTV, DTI 비율 등 대출비율 확인하기

해당지역의 LTV, DTI비율을 주택가격을 대입하여 계산하여야 합니다.

현재 9억과 15억을 기준으로 LTV가 나눠져있으며, DTI는 주택가격과 무관하게 동일한 모습을 보입니다.

 

조정대상지역 vs 투기과열지구

 

LTV, DTI와 같이 많이 나오는 분양가 상한제도 무엇인지 궁금하시다면,

 

[부동산] 분양가 상한제 도대체 무엇인가? 분상제 의미, 적용지역, 거주의무기간, 전매제한기간