앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍 정해져 있다 후기

부동산에 관심이 없을 시절부터 제목이 너무나 흥미로운 이 책, 맨날 눈독 들이다가 드디어 읽어봤다! 

 

 

본

서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다

 

아직 서울 부동산이 정점에 도달하지 못한 이유(21~22년 상승할 이유)

근거 1. 높은 전세가와 저금리 때문에 서울 부동산은 버블 정점에 도달하지 못했다

근거 2. 서울의 대표적 실수요층인 서울경기 10~11년차 부부가 2021년에 급증한다.

근거 3. 2021년의 입주 물량 급감은 서울 부동산 급등 가능성을 높인다.

근거 4. 서울 2021년 급등의 마지막 퍼즐, 3기 신도시 토지보상금이 기다리고 있다.

 

19년에 써진 책인데 21년 상승을 완벽히 예측했다..

워렌버핏이 시장전망 예측하는 건 시간낭비라 했는데 너무나 찰떡 맞아들어서 이 책에 신뢰가 가기 시작했다.

 

서울 시장, 2023~24년을 전후로 중장기 하락장이 올 이유

 

근거 1. 서울의 입주 물량 확대

  - 17~19 15만호 착공, 20~22년 입주 물량 8만호, 남은 물량은 23~24년 입주물량에 대거 반영될 가능성이 크다

   - 둔촌 주공 12,032호 (23.8 입주--> 24년 입주로 연기)

   - 과연 예정대로 23~24년에 개포주공, 신반포3차+경남, 진주, 미성크로바, 흑석3구역 등이 입주를 할지 지켜봐야겠다.

 

 근거 2. 실수요층 급감

  - 대표적인 매매 실수요층인 서울경기 10~11년차 부부 감소

 

근거 3. GTX 개통

  - 2024~25년 GTX-A와 신안산선 개통은서울 주택 수요의 분산을 초래

 

근거 4. 풀려나오는 주택임대사업자 물량(2026~)

 - 2017년 8.2대책 영향으로 18년 급증한 임대주택은 8년 후인 2026년부터 매물로 나올 수 있는 물량이 매우 많다는 의미로도 연결.

 - 2023년부터 풀릴 주택임대사업자의 매물은 2026년 정점에 달한다

 

근거 5. 3기 신도시 입주 개시(2026~)

 - 판교/광교/위례는 지구 지정 후 7~8년 만에 입주 시작

 - 3기 신도시 지구 지정 시기 :

    19.10(남양주 왕숙/하남 교산/인천계양)

    20.03(고양 창릉)

    20.05.(부천 대장)

19~20년에 지구 지정된 3기 신도시는 2026~27년을 전후해 입주를 시작할 것으로 보인다. 해당 기간 3기 신도시의 입주는 2023~2024년부터 시작될 서울 부동산 하락장에 마지막 박차를 가하게 할 것.

 

 

서울 하락장에 대비한 포스트 서울은 어디?

주택구입부담지수, 단기 물량 부담, 중장기 물량 부담, 현금 부자 비율의 6대 광역시 순위를 더해보면

서울 이후 투자처는 '부산'이 가장 유망

 

* 3기 신도시 주변

신도시 인근 지역에 사는 사람이라면 신도시 입주 전에 부동산을 매도하거나 타 지역으로 갈아탈 것을 고려할 필요가 있고, 신도시 입주가 마무리되기 직전에 다시 인근 지역을 매수하는 것이 바람직

 

 

서울 부동산, 2028~2029년 전후로 기회 다시 온다

 

서울 부동산, 28~28년 이후 상승장이 올 이유

 

근거 1. 2026년 이후 서울의 공급 절벽

 

근거 2. 더는 막을 수 없는 재건축 요구

 - 2030년이 되면 준공된 지 30년이 넘은 서울 아파트 비중은 무려 56%에 달한다.

   재건축에 대한 열망과 요구를 어떤 정치인도 무시할 수 없을 것

 - 10~11년차 부부의 급감 등 수요 감소보다 < 더 큰 규모의 공급 감소가 있기에 재화의 가치는 반등할 수 밖에 없다

 - 지금이라도 재건축/재개발에 대한 규제를 완화하는 것이 훗날의 후유증을 줄일 방법

 

근거 3. 1기 신도시 멸실 가속화

 - 1기 신도시의 일부라도 정비사업을 시작할 경우 1기 신도시의 높은 전세가율은 주변에 굉장한 영향

 - 정비사업 시작 후 평균 6.5년 정도 후에 멸실이 시작함. -> 2028년부터 서서히 멸실 시작

   3기 신도시가 26년 전후로 입주 시작하여 28~29년 입주를 완료하는 시점에서 1기 신도시의 멸실이 본격적으로 시작될 것이다. ---> 공급 급감의 이벤트들이 모이는 '퍼펙트 스톰'의 시기

 

근거 4. 5년 이상 하락한 적 없는 서울 아파트 시장

 - 서울 부동산 중장기 조정장은 '91~'95, '10~'13년 이었다. 

 - 4년이 최장기간 하락이었던 이유? 부동산 하락이 지속되면 전세 선호로 전세값이 오른다. 집값하락, 전세 상승은 집을 팔아도 전세금을 돌려 받기 힘든 하우스푸어의 증가로 주택담보대출을 상환하지 못하는 가계가 늘어나 금융권 부실해짐

정부는 부양책을 꺼낼 수 밖에 없다.

 

중장기 하락장 끝에 부양책까지 시행될 가능성이 큰 2020년대 후반부에는
서울 부동산의 재반등이 시작될 것이다.
-삼토시

나의 BM

1. 정말로 23~24년 하락한다면, 
  나는 수도권이 아닌 지방에 투자를 하며 돈을 모으다가, 다시 상승장이 올 28~29년에 서울에 투자를 한다