유튜브를 통해 너나위님을 알게되고, 너나위님의 책 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 읽고 정리해보았습니다.
기본적으로는 소액으로 전세를 끼고 갭투자하는 방법과 투자의 마인드를 다룬 책입니다.
사례 위주로 초보자들도 읽기 쉽게 써주셨으며, 직장을 다니며 투자를 하시며 성공하신 점이 흥미로웠습니다.
추후 투자시 도움이 될 만한 내용을 정리!
용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세 차익을 얻는다.
잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려 나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이다. 따라서, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것!
리스크 관리법
전세가 하락에 대비하여 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다.
처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다
리스크를 최대한 최소화하기 위한 방법 세가지
1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
- 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 실수요자가 선호하는 곳
- 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
- 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
- 다만 너나위님은 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 단기적이라면 고려해 매입하기도 함
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
- 비상을 대비하여 매도할 물건의 순서 미리 정해두기
아파트 투자의 기준
첫째, 저평가된 상태인가?
둘째, 투자금이 적게 드는가?
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
1) 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우
2) 임대는 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야하는 경우
좋은 물건을 발견하더라도 기준을 세워서 투자를 하면 잃지 않는 투자를 할 수 있다.
그렇다면, 투자처를 선정하기 위해 임장을 어디로 가야할까?
임장지역 선정방법
단계
조사 범위
조사 목표
참조
0단계
사는 곳
가격에 대한 감 잡기
사는 곳 임장
1단계
시구 단위 시세 확인
전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기
부동산 지인보며 별도정리
2단계
단지 단위 시세 확인
개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3,000만원~5,000만원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기
조인스랜드부동산 네이버부동산
3단계
입주 물량 확인
향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기. 근접 지역도.
부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱)
4단계
미분양 확인(참고)
최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기
부동산지인, 국토교통부
● 임장지역 선정 방법 정리 (1단계) 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세 확인 후, 전세가율 높고 가격이 저렴한 지역 몇 군데 선정 (2단계) '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 보며 높은 전세가율과 투자금 규모에 부합하는 단지 많은지 정리 (3단계) 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역 선정
입지 > 가격 이면 저평가 되어있는 지역이다. 그렇다면 입지(저평가지역)은 어떻게 판단하는가?
입지 조사 방법
1. 일자리
성격
일자리 전반
일자리 세부
내용
해당 지역에서 일하는 근로자 수와 급여 수준
해당 지역에 사는 근로자 수와 급여 수준
해당 지역에 위치한 일자리의 업종 분포
자료명
시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황(원청징수지)
시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)
산업대분류별 사업체/종사자 통계
자료 위치
국세통계 홈페이지(stats.nts.go.kr)
국가통계포털-국내통계-기관별통계-지방자치단체
2. 교통
강남 접근성
근로자 수가 압도적으로 많은 강남까지 쉽게 이동할 수 있는 곳이 교통이 좋은 곳이다.
그 다음으로 근로자 수가 많은 강북 도심이나 여의도까지 빨리 갈 수 있는 지역.
3. 환경
네이버지도의 지적편집도, 로드뷰 확인하면 주거지역/상업지역 등 파악 가능하다.
4. 학군
아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인
5. 지역의 분위기와 스토리
'통계지리정보서비스' 사이트에 들어가 시군구별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인.
동별 인구 구성비율은 '국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황-행정구역별 주민등록인구'
입지 분석 후 가격 조사 방법
우선 엑셀 프로그램 행에 다음 항목을 적는다
- 시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차 대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준), 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사 일자, 임장 여부, 초등학군
네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아 각 항목에 따라 기재. 가장 비싼 아파트부터 지도에서 다시 한번 그 위치 확인. 소액 투자 가능한 단지들 위주로 인근 부동산에 전화(중개인과 대화하며 시세 익히고 주변 교통,직장 등 브리핑도 들을 수 있다. 이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해보는 것도 좋음)
다만, 통화할 때는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는게 좋다. 매수를 결정하기 전에는, 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가 파악
인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.
차근차근
부동산 관련 정보를 접할 때마다, 집값과 전세값은 계속 오르는 데 이러다 진짜 큰일나겠다 싶어 조급함만 생깁니다.
하지만 부동산 투자는 하나같이 입을 모아 조급함이 필패의 원인이라 합니다.
현재 바로 갭투자를 할 실력도 자산도 없는 지금, 조급함은 버리고 천천히 공부를 해나가고자 합니다.
