초보자를 위한 부동산 기초 세금정리! (취득세, 보유세, 양도세)

먼저 부동산 관련 기본 세금은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.

 

1. 취득세  2. 보유세  3. 양도세

 

하나씩 설명해보겠습니다.

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취득세
집 살 때 내는 세금

집을 "취득" 즉, 집을 살 때 우리가 내는 세금이 취득세입니다.

 

취득세를 쉽게 기억하기 위해선

1 2 3 8 12

이 다섯 숫자를 기억해주세요!

 

취득세는 "취득가"를 기준으로

1%, 2%, 3%, 8%, 12% 이렇게 매겨집니다.

 

(*단, 취득가 < 기준시가 인 경우, 기준시가 기준으로 매겨집니다.

기준시가는 보통 매매가의 70~80%)

 

(22. 3. 21. 기준)

주택 수	비조정지역	조정지역
1주택	6억이하 : 1% 6~9억 이하 : 2% 9억 초과 : 3%	6억이하 : 1% 6~9억 이하 : 2% 9억 초과 : 3%
2주택	6억이하 : 1% 6~9억 이하 : 2% 9억 초과 : 3%	8%
3주택	8%	12%
4주택	12%	12%

 

예를 들면,

 

무주택자인 제가 2022년에 1호기를 할 때 나오는 세금은 얼마일까요?

 

<1호기>

조정지역에 6억 이하인 아파트를 1호기로 매수하면

취득세는 1%입니다.

(정확히는 1.1%)

 

<2호기>

그 이후에

2호기를 비조정지역 6억 이하로 샀으면 

또 1%의 취득세를 내는 것입니다.

 

여기서 잠깐!

 

정확히 1.1%라는 말은 무엇일까요?

 

	국세	지방세	관련 부가세
취득시	인지세 상속세 증여세	취득세	농어촌특별세 지방교육세

 

<지방교육세>

지방세에 속하는 취득세는 1%이고

관련 부가세인 지방교육세가 0.1% 더 붙어서

최종 1.1%의 세금이 매겨집니다.

 

지방교육세까지 붙은 최종 취득세를 보면

1.1%, 2.2%, 3.3%, 8.8%, 13.2%가 됩니다.

 

<농어촌특별세>

여기서 또다른 관련부가세인

농어촌특별세가 있습니다.

이는 전용84(약 34평)초과인 물건에 대해 매겨지는 세금으로

그 이하인 물건을 사면 해당되지 않습니다.

 

<국세>

인지세는 계약서 작성시,

상속세는 상속받은 경우,

증여세는 증여받은경우에 내는 세금입니다.

 

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2. 보유세
집을 갖고있으면 내는 세금
매년 6.1 기준 소유주택을 기준으로 세금을 매깁니다

여기서 중요한 점은

보유세는 6.1 기준이기에

 

팔거면 6.1 전에 팔고

살거면 6.1이후에 사야

보유세를 절감할 수 있습니다.

 

보유세에는 크게 재산세와 종부세가 있습니다.

 

1) 재산세

 

재산세는 일정금액 이상의 부동산 보유자에 대해서 부과하는 세금입니다.

신고가 필요없고 구청으로부터 고지되어서 나옵니다.

 

그래서 구청에서 나오는 고지서를 확인하면 재산세를 확인할 수 있습니다.

고지되어 나오는 세금이기에 굳이 세율까지 외울 필요는 없을 것 같습니다.

 

2. 종합부동산세(종부세)

 

최근 뉴스에서도 많이 다룬 그 유명한 종부세입니다!

 

종부세는 재산세와 같이, 일정금액 이상의 부동산 보유자에 대해서 부과하는 세금입니다.

 

<1주택일 경우>

"기준시가=공시가격" 기준 11억 이하면

종부세를 내지 않습니다.

11억 초과시 종부세를 냅니다.

 

<조정지역 2주택 또는 3주택 이상일 경우>

공시가격 합계 6억까지만 비과세이고

그 이상부터는 과세입니다.

 

국세청 : 종합부동산세 세율

그렇다면, 종부세를 절세하려면 어떻게 해야할까요?

 

1. 공동명의 적극 활용

 

종부세는 인별과세입니다.

 

예를들어, 아내 혼자 1주택을 단독명의로 계약하면 11억까지 비과세입니다.

하지만 만약 남편과 공동명의라면 각각 6억씩, 총 12억(6+6))까지 비과세이기 때문에 

공동명의를 적극 활용한다면 절세가 가능합니다.

 

2.주택 임대사업자

--> 현재는 혜택 x

 

과거에는 주택임대사업자의 경우 합산배제의 종부세 감면 혜택이 있었는데

 

지금 아파트는 해당이 안돼서 현재 혜택이 없다고 합니다.

 

그냥 과거에는 주택임대사업자인 경우 종부세를 절세할 수 있었다. 정도로 알아두면 될 것같습니다.

 

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3. 양도세
집을 팔 때 내는 세금

양도소득세는 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금입니다.

집을 팔 때 얻은 이익에 대한 세금을 내는 것이죠.

 

양도세는 크게

1. 국세인 양도소득세

2.지방세인 지방소득세

(국세인 양도소득세의 10%)

 

로 이루어져 있습니다.

 

양도소득세는 직접 신고해야 해서 잘 챙겨야 합니다.

 

국세인 양도소득세는

잔금청산일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

 

지방세인 지방소득세는

국세인 양도소득세를 낸 이후 납부기한을 2개월 더 줍니다.

 

양도세 비과세

 

양도세 비과세는

1세대 1주택인 경우 12억까지 비과세입니다.

 

다주택자(2주택이상)는

2주택 중과 : 20%

3주택 중과 : 30%

입니다

 

즉,

2주택자인 경우 기본세율 + 20%

3주택자인 경우 기본세율 + 30%

라고 기억해두면 될 것 같습니다.

 

양도소득세 계산절차

 

 

1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

예를들어,

A아파트를 5억주고 샀다가 8억을 받고 파는 상황입니다. 그러면

양도가액(8억) - 취득가액(5억) - 필요경비 = 양도차익 입니다.

 

*필요경비도 빼주기 때문에

필요경비로 인정되는 서류들을 잘 챙겨놔야합니다!

예를들면 중개수수료나 취득세 등 관련 서류를 잘 챙겨놔야

훗날 양도소득세를 절감할 수 있습니다.

 

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

(장기보유특별공제는 장기보유할수록 공제금액이 높아집니다.

그러나 조정지역 2주택 이상이면 장기보유특별공제가 없습니다.)

 

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준

(양도소득기본공제는 한 사람당 무조건 1년에 1번 250만원 공제)

 

4) 양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액

 

5) 산출세액 - 감면세액 = 최종 양도소득세!

 

 

* 임대소득세
부동산 임대소득에서 발생하는 소득에 부과되는 세금

3주택 이상 보유 & 전세놓은 전세보증금 합계액이 3억초과이면

 

간주임대료를 계산해서 소득세를 냅니다.

그러나, 전세보증금 합계액이 3억 이하면 비과세입니다.

 

부동산 관련 기초세금에 대해 간단히 알아보았습니다!

많은 도움 되셨길 바랍니다 :)